嶺峰國際·鳳凰郡項(xiàng)目于4月28日開盤。短短的一個星期里，項(xiàng)目便銷售了384套房源的9成。對此，記者專訪了華策集團(tuán)區(qū)域營銷總監(jiān)曾文雄及珠海同贏房地產(chǎn)投資有限公司董事長鄔立強(qiáng)。兩位行業(yè)指出，春節(jié)后西區(qū)樓市火熱，但大多數(shù)項(xiàng)目都無貨可買，因此，鳳凰郡項(xiàng)目正好在市場供不應(yīng)求的時機(jī)入市，大賣便是理所當(dāng)然的事。
但與此同時，2016年也是西區(qū)利好接二連三兌現(xiàn)的一年。香海大橋的動工，對于鳳凰郡所在的白蕉片區(qū)有著直接的拉動。香海大橋通車后，從香洲區(qū)到白蕉只需要20分鐘的車程。正因如此，鳳凰郡項(xiàng)目有80%的客戶來自于香洲區(qū)，周圍的項(xiàng)目也大多有60%以上比例的香洲區(qū)客戶。這也使得西區(qū)擺脫了過去入住率較低的局面。而隨著珠海主城區(qū)逐步飽和，西區(qū)在相當(dāng)長一段時間內(nèi)都會呈現(xiàn)洼地效應(yīng)。白蕉片區(qū)會逐步形成西區(qū)的一大高端住宅區(qū)，明年均價或普遍破萬。
信貸政策利好 催生西區(qū)樓市火熱
位于斗門白蕉片區(qū)的嶺峰國際·鳳凰郡項(xiàng)目于4月28日開盤。該項(xiàng)目也以精裝客戶身份參加了報業(yè)體育中心房展。據(jù)曾文雄透露，開盤至今，項(xiàng)目推出的384套房源已售9成。
據(jù)了解，鳳凰郡在2015年價格約為6300元/㎡，本次推出新貨價格則達(dá)到八千多元。不到一年時間里，項(xiàng)目價格漲了近2000元，但銷售速度并沒有放緩。曾文雄指出，盡管鳳凰郡價格漲了兩千元，但相比于珠海市區(qū)、坦洲依舊屬于價值洼地。“坦洲以前一推貨就會被搶光，但現(xiàn)在賣得也慢了些。因?yàn)椋?dāng)前坦洲不少項(xiàng)目價格已經(jīng)達(dá)到1.3萬元左右。相比之下，斗門白蕉有8000元/㎡的項(xiàng)目，自然呈現(xiàn)出洼地效應(yīng)。”曾文雄說。
鄔立強(qiáng)則指出，鳳凰郡的火熱銷售，是西區(qū)樓市從春節(jié)后持續(xù)熱銷的案例之一。據(jù)了解，三四月份珠海樓市網(wǎng)簽量均超過6000套，這其中，西區(qū)占了絕大比重。在3月初，不少項(xiàng)目漲價一兩千元不等，但還是引來不少市民連夜排隊(duì)買房。3月份，同贏地產(chǎn)成交500多套房源。在房展三天，同贏地產(chǎn)成交250多套房源，其中鳳凰郡就占了180多套。由此可見，當(dāng)前客戶的需求量非常大。
鄔立強(qiáng)分析，房貸新政的出臺，對于樓市的拉動起到關(guān)鍵作用。“當(dāng)前的二成首付新政，是過去13年以來的第一次。”鄔立強(qiáng)說，“此外，前兩年利率最高的時候，首套房貸利率是6.55%再上浮10%左右。目前，首套房貸利率已降到4.9%，打完85折則是4.1%。這相當(dāng)于最高峰時的三分之二，對于拉動剛需入市起到巨大的作用。”鄔立強(qiáng)說。
交通基建拉動 香洲區(qū)客群占60%以上
曾文雄透露，在這批新貨推出以前，嶺峰國際的客戶構(gòu)成比例為市區(qū)占20%。但鳳凰郡的客戶比例中，有80%比例是市區(qū)客戶。
在他看來，近年西區(qū)樓市的客群結(jié)構(gòu)已有很大的變化。在以往，西區(qū)客戶中投資客占很大比重，并且多為外地客戶。這使得西區(qū)很多項(xiàng)目入住率不高。但近兩年，西區(qū)受到越來越多主城區(qū)客戶的青睞，且多為剛需客戶。
“我們最近在附近二手市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前出租房源非常有限。包括我們要給公司員工租一些宿舍，也租不到。另外，周邊的租金也非常高。這說明周邊房子入住率已經(jīng)很高，投資出租型房產(chǎn)非常有限。”曾文雄說。
記者在三四月份的采訪中也得知，剛過去的這輪西區(qū)購房潮中，主城區(qū)客戶占了絕大多數(shù)。某代理公司的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前西區(qū)的香洲客戶已占到60%左右，而在2015年，這一比例依舊在30%左右。而這些客戶屬于主城區(qū)的溢出剛需客，以及居住型投資客——投資自住兩手準(zhǔn)備。
鄔立強(qiáng)認(rèn)為，2015年年底香海大橋的動工，對于白蕉片區(qū)樓市刺激作用很大。當(dāng)前，市區(qū)到斗門的車程約30-40分鐘，但香海大橋通車后，距離將縮短為20分鐘。這是市區(qū)客大量涌入的重要原因。而大橋的動工對于房價的拉動也立竿見影。在大橋動工之前，白蕉片區(qū)的幾個大盤為九千多元帶裝修。但三四月份，諸如時代傾城的售價已超過1.3萬。
從質(zhì)疑到認(rèn)可 市區(qū)客愈加青睞西區(qū)
除了交通設(shè)施以外，西區(qū)的其他各項(xiàng)利好設(shè)施也逐步兌現(xiàn)。鄔立強(qiáng)指出，隨著西區(qū)房價過萬，客戶對于西區(qū)的態(tài)度，也由質(zhì)疑逐步走向認(rèn)可。“珠海朝北是中山，朝東是情侶路，朝南是澳門，未來有較大發(fā)展空間只有西區(qū)。在這種城市格局中，金灣、鶴洲北會成為未來珠海西部的中心。因此，兩翼騰飛就是市區(qū)和西區(qū)。而市區(qū)的樓市已相對飽和，大多只能通過舊改挖潛。唯一能提升珠海檔次，就只有西區(qū)。所以，西區(qū)樓市是絕對的洼地。”鄔立強(qiáng)說。
而白蕉片區(qū)在近幾年已經(jīng)引來各路大鱷進(jìn)駐，時代、萬科已基本售罄，華發(fā)、招商、嶺峰國際等也處于在售狀態(tài)。當(dāng)前，片區(qū)內(nèi)的居住氛圍已相當(dāng)成熟。鄔立強(qiáng)認(rèn)為，斗門以一河兩岸為建設(shè)主打。這其中，白蕉片區(qū)被定位斗門的豪宅區(qū)。萬科、金地、時代、招商進(jìn)駐后，使得白蕉的樓市形成了集中效應(yīng)。未來，白蕉的豪宅形象會慢慢成熟。
2017年白蕉片區(qū)價格或普遍過萬
正因如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年下半年，西區(qū)房價整體依舊是被看好的。鄔立強(qiáng)指出，當(dāng)前信貸政策有收緊的跡象。萬一真的如此，六七月份珠海樓市會短暫波動。但當(dāng)客戶慢慢消化政策變動后，整體樓市還是會被看好的。今年，整體上市場會處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
曾文雄也認(rèn)為，當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)采用分類調(diào)控的方式。一個城市的政策預(yù)期趨緊，便說明這個城市樓市潛力越大。從這個角度來講，珠海樓市未來是被看好的。
正因如此，曾文雄對項(xiàng)目未來的銷售充滿信心。在5月10日這天，鳳凰郡項(xiàng)目已上調(diào)800元/㎡。當(dāng)前，鳳凰郡已接近9000元的價格。曾文雄透露，華策集團(tuán)未來還會在片區(qū)內(nèi)拿地。這信心便來源于價格的預(yù)期。曾文雄認(rèn)為，2017年，白蕉片區(qū)的樓盤普遍過萬是基本可以實(shí)現(xiàn)的。
